房地产行业百强销售月报(2023年7月)：7月百强房企销售规模创新低 核心城市政策出台有望加速

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7 月一般为房地产销售淡季，房企推货力度不大，叠加近期市场购房需求疲弱，致使百强房企23年7月销售金额同比下滑37.2%，单月销售金额和面积皆为2020年3 月份以来最低值；1-7 月百强房企销售金额累计同比下跌5.9%，累计跌幅较1-6 月扩大5.5pct，供需走弱明显；政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化，向前看，核心城市加快政策出台准备，地产销售数据有望筑底企稳。

7 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,616亿元、2,285 亿元、3,122 亿元、3,810 亿元；1,084 万平、1,454 万平、1,909 万平、2,253 万平，当月同比分别为-34.9%、-34.2%、-37.2%、-37.2%；-26.7%、-32.6%、-36.2%、-36.8%，环比分别为-34.9%、-33.9%、-37.3%、-36.6%；-27.0%、-25.8%、-29.2%、-30.4%。

1-7 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为16,606亿元、23,499 亿元、32,439 亿元、38,373 亿元；9,980 万平、13,686 万平、18,328万平、21,572 万平，累计同比分别为-1.0%、-0.3%、-3.9%、-5.9%；-14.2%、-14.1%、-17.2%、-17.0%。

1-6 月百强房企销售集中度同比提升8.7pct，环比开始回落。1-7 月TOP50 房企销售额累计同比均值中枢继续下移，优质地方国企和地方实力民企同比表现较好。

1-6 月，TOP10/20/50/100 房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为20.1% 、28.0% 、38.2% 、45.5%，百强房企销售额集中度同比提升8.7pct。

7 月，20 家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：越秀地产（+30.6%）、保利发展（-5.5%）、建发房产（-7.3%）；1-7 月，20 家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（+65.9%）、华发股份（+45.5%）、建发房产（+44.4%）。

1-7 月，TOP50 房企中的46 家房企全口径销售额累计同比平均值为+10.6%，中位数+6.8%，其中累计同比正增长公司有27 家，较上月减少1 家；累计同比在+30%以上的房企有12 家，以优质地方国企和地方实力民企为主。

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5 年期LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市更新和旧城改造的大中型央国企等企业，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业；2）看好综合开发能力强、先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs 提高资产回报率的房企，建议关注龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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